פורום השבוע אינדקס אופנה יוגה גברים וצירים היום שאחרי הצילו צירים תזונה מאמרים חדשות ראשי

13/4/2010 22:45 עוד מעט מאת: ****ורד***** תשובות בענין רכישת נחלה חקלאית כותרת: הדברים של עוד שין לא כ"כ מדוייקים. אין ציפיה גורפת שכל שטח חקלאי באשר הוא יעבור שינוי ייעוד ויקבל זכויות בניה למגורים. שינוי ייעוד הוא תהליך ארוך ויקר שיכול לקחת שנים. הקרקע צריכה להיות שווה הרבה מאוד וצריך יזם חזק שיוביל תהליך כזה ויצלח את כל המכשולים כולל הועדה לקרקע חקלאית ושטחים פתוחים, הועדה המחוזית, התנגדות ארגוני הסביבה וכו'. אח"כ צריך לאשר תכנית מקומית מפורטת לבניה ואז לקבל היתרים וכו'. אגב הקרקעות שהזכרת בגעש ושפיים למיטב ידיעתי לא עברו שינוי ייעוד. הן יועדו למחסנים חקלאיים ומשמשות בפועל לשימוש חורג (ללא היתר - שוב למיטב ידיעתי בלבד) כאזור מסחרי. במילים אחרות הבניה נעשתה שם כדין, לפחות בהתחלה. מה שלא כדין לכאורה הוא השימוש. את גם רואה לפי אופי הבניה שם שזה הכל במפרט של מחסנים והאנגארים גדולים כי זה מה שמותר שם תכנונית. לא אומרת שזה בסדר, אלא רק מדייקת את התמונה שנתת. ורד - המשמעות של בעלות על נחלה תהיה כתובה בפרטי פרטים בחוזה שיהיה לך עם מנהל מקרקעי ישראל, בהנחה שהם בעלי הקרקע. משמ בקיצור יש שני היבטים רלוונטים לשאלות שהעלית בקשר להשכרת החלק החקלאי בנחלה: 1. מי מחזיק בקרקע: בחוזה מינהל סטנדרטי לקרקע חקלאית יש סעיף שאוסר לחלוטין כל העברה של שימוש בקרקע ובזכויות בה לצד שלישי. כלומר אחרי שחכרת מידי המינהל, לא תהיי רשאית להעביר את הקרקע לאחר בוודאי שלא בהחכרה. אם כן תעשי זאת את לא מפרה שום חוק אך את כן מפרה את ההסכם עם המינהל. רבים עושים את זה אך לדעתי כדאי להבין במה מדובר ומה המשמעות - תקראי בתשומת לב את ההסכם עם המינהל, הכל כתוב שם. 2. איזה שימוש נעשה בקרקע, בין אם זה ע"י החוכר או מי ששכר מהחוכר וזה בלי קשר לשאלה אם החוזה מאפשר לחוכר להשכיר הלאה. השימוש המותר נקבע בתכנית ולא בהסכם עם המינהל (יש לו כמובן ביטוי חזק בהסכם כי ההחכרה בכלום כסף של קרקע שהיא רכוש הציבור נעשית לשם שימוש חקלאי). לפיכך לשימוש לא חקלאי בקרקע חקלאית יש משמעות גם בהיבט החוזי (הפרת ההסכם עם המינהל) אך גם בהיבט הפלילי (עבירה על חוק התכנון והבניה). בצילומי אוויר שנעשים מדי פעם רואים איזה שימוש נעשה באיזה קרקע ובהחלט אוכפים זאת. לצורך זה אם את בעלת הקרקע ומשכירה אותה לאחר שעושה בה שימוש לא חקלאי סביר להניח שיינתנו התראות לשניכם ואם זה יגיע עד כדי כתב אישום הוא יהיה גם נגדך וגם נגד המשתמש בפועל והחוק מאפשר זאת. מצד שני בחוזה עם המינהל החוכר מתחייב לעבד את הקרקע, וכיון שאנשים מחזיקים נחלות שכבר אין להם רצון או יכולת לעשות בהן שימוש חקלאי הם לפעמים משכירים לשימוש חקלאי למישהו אחר וכך בצילומי אוויר של המינהל או הועדה המקומית רואים שיש שימוש חקלאי. (זה עדיין מעצבן את המינהל אבל פחות מהשכרה לשימוש אחר או מעשיית שימוש אחר בעצמך) לשאר השאלות שלך - ****את הדברים האלה צריך לקחת בחשבון כשמדברים על רווחיות מהשכרת קרקע חקלאית. מעבר לכך ואם תתעלמי מעניין החוזה והחוק (אני לא בעד להתעלם מחוזים ומחוקים אבל לצורך הדיון :)) אז כמובן שיש בד"כ רווחיות גבוהה, כי קרקע חקלאית מוחכרת בסכומים מגוחכים והשכרה ממך לצד שלישי תהיה מן הסתם במחירי שוק. לפיכך המינהל כמו שאמרתי מאוד מתעצבן כשהדברים האלה נעשים, בטענה (הצודקת לדעתי) שהקרקע השייכת לציבור נמסרה כמעט חינם כדי שתשמש לחקלאות ואם החוכר לא יכול/רוצה לקיים את המטרה הזU אז שיתכבד ויחזיר את הקרקע לבעליה דהיינו לציבור באמצעות המינהל והקרקע אם באמת אין בה צורך חקלאי, תעבור שינוי ייעוד ותעמוד למכרז במחיר ריאלי ולא בכמעט חינם שבו מוחכרת קרקע חקלאית. ***איך יודעים אם ומתי בעתיד יופשר לבניה - שאלת מיליון הדולר ;) כשהשמועות על הפשרה (יעני, שינוי ייעוד) הן מבוססות מציאות מחיר הקרקע קופץ. אם יש כבר תכניות בקנה המחיר עוד יותר קופץ. ואם באמת יהיה שינוי ייעוד תוכלי לדעת רק כשהתכניות ייכנסו לתוקף מה שיכול לקחת שנים אם בכלל. לכן אלמנט הספקולציה הוא גבוה ביותר ויש אפילו פ"ד של בי"מ עליון שאומר שאדם שרכש קרקע חקלאית בתקווה לשינוי ייעוד לקח על עצמו סיכון עסקי ואינו יכול לבוא בטענות לאיש אם שינוי הייעוד לא יוצא לפועל בסוף (אני מפשטת כמובן אבל זו רוח הדברים). ****חלק המיועד למגורים האם אפשר לבנות בו כמה בתים ולהשכיר - בד"כ אי אפשר יותר מ2 יח"ד בחלק של הקרקע מהנחלה המיועד למגורים (מה שמכונה - חלקה א'). זה משתנה ממקום למקום ואת צריכה לבדוק בתכנית החלה על המגרש כמה מותר לבנות שם ובכמה יח"ד. כלומר, את צריכה לבדוק גם מהן זכויות הבניה וגם כמה יח"ד מותר לבנות כדי לענות לשאלה הזאת. הרוב המכריע של מציבי הקרוואנים בחצרות במושבים שמשכירים אותם לכל דיכפין (תלמידי מכללות סמוכות וכו') עושים זאת ללא היתר לבניה למגורים או בכלל. ***שימי לב ששימוש חקלאי שלא על ידי החוכר (ז"א השכרת את הקרקע לצד שלישי שמגדל עליה פרדס) פחות מועד לפורענות משימוש לא חקלאי שלא משנה מי עושה אותו. בשימוש חקלאי שלא על ידי החוכר את מפרה את ההסכם עם המינהל אך לא את החוק. (החוק קובע שימוש ולא איכפת לו מי המשתמש) ואילו בשימוש לא חקלאי שנעשה על ידך או על ידי אחר את מפרה את החוק **וגם** את ההסכם עם המינהל. כי ההסכם עם המינהל מחייב שימוש חקלאי בשטח החקלאי וגם אוסר להעביר אותו הלאה. ואם חשבת שהתשובה שלי ארוכה תסתכלי על החוזה עם המינהל ותחשבי שוב ;) תוכן התגובה: תגובות נוספות 12/4/2010  16:44 ++++++++++לוח לוח לוח לוח++++++++++++ (ל"ת) - תמרה 12/4/2010  16:46 מבקשת המלצה לאדריכל/ית - תמרה 12/4/2010  17:51 לתמרה-- אדריכלית/ מעצבת פנים-- יעל סטולר - טלי 12/4/2010  17:51 וכמובן שכחתי הטלפון שלה- 050-4333744, (ל"ת) - טלי 12/4/2010  20:29 סקר - אתם משלמים אגרת טלויזיה? (ל"ת) - TVOK 12/4/2010  20:34 משלמים אגרת טלויזיה. - ריש 12/4/2010  22:03 משלמת אין ברירה.. מנסיון של אחותי.. - איריס 12/4/2010  22:04 בטח משלמים.יש ברירה?? (ל"ת) - יפיופית 12/4/2010  22:31 לא משלמים (ל"ת) - ששש.... 12/4/2010  22:56 גם לא.. (ל"ת) - לא מגלה 12/4/2010  22:58 אדריכלית - המלצה - רוני ש 12/4/2010  23:08 תמרה-המלצה על אדריכלית - רוית ב' 12/4/2010  23:55 לא מבינה איך אפשר לא לשלם - ממש כן 13/4/2010  06:49 איפה קונים חזיות טובות ואיכותיות, ברם בלי לפשוט את הרגל??? יש חיה כזו? - רוני ש 13/4/2010  08:00 איך לא משלמים? - שש... 13/4/2010  08:13 לרוני ש - מיכל 13/4/2010  08:31 ל-שש.. - ממש כן 13/4/2010  08:42 חזיות - גם אני מזמינה מחו"ל !!! - מיקי 13/4/2010  09:20 בוודאי שמשלמת אגרת טלויזיה. (ל"ת) - חני המדווחת 13/4/2010  09:45 צריכה דחוף לקנות שמלות לבנות לילדות בת"א. לא יקר. לא ניצה קבסון, כי בדיוק אזל לה המלאי (ל"ת) - עוד שין 13/4/2010  10:08 שמלות לבנות - זארה, גולף, הוניגמן (ל"ת) - חני המדווחת 13/4/2010  10:13 מגיעים היום מהצפון הרחוק לערב בת"א. מה כדאי לעשות? - אורחת במרכז 13/4/2010  10:47 שישים שניות על אגרת טלויזיה ועל החוק - עוד שין 13/4/2010  10:51 אחרי שיטוט קצר באינטרנט, אהיה יותר ספציפית (במילים אחרות - צריכה המלצה לסרט. הרשימה בפנים) - אורחת במרכז 13/4/2010  11:09 הופעות והצגות לבן 6 - חני המדווחת ומי שיודעת - שיבולת 13/4/2010  11:35 איך ההצגה "הפילך שרצה להיות הכי" אני רוצה לקחת את עומר... (ל"ת) - רונה 13/4/2010  11:49 שיבולת. ממליצה בחום על - תמר 13/4/2010  12:12 סקר: באיזה גיל אתן מתחילות דמי כיס ? שבועי ? חודשי ? כמה כסף? (ל"ת) - רונה 13/4/2010  12:38 חני, תודה. משהו יותר זול? בהוניגמן יותר ממאה ש"ח כל שמלה, אני מחפשת משהו עממי יותר. (ל"ת) - עוד שין 13/4/2010  12:48 לאורחת במרכז- המלצות לבילוי - רוית ב' 13/4/2010  13:05 עודשין, נסי ברשת פינוקט - annat 13/4/2010  13:06 רונה, אני מתכננת להתחיל חגיגית ביומולדת 7 - annat 13/4/2010  13:09 רוית ב' - תודה! ושאלה בפנים - אורחת המרכז 13/4/2010  13:11 המלצה חמה על אדריכל - אפרת 13/4/2010  13:13 המופע הכי שוס לגיל 6 לדעת - איתמר פוגש ארנב של התזמורת הפילהרמונית (ל"ת) - חני המדווחת 13/4/2010  13:19 למישהי המלצה או דיסהמלצה על ד"ר יצחק קונפינו כרופא עור לילדים? - annat 13/4/2010  13:59 קולט אדים, בעד ונגד, למישהי שי המלצות או הסתייגויות מנסיון? (ל"ת) - annat 13/4/2010  14:19 רונה - דמי כיס - שין 13/4/2010  16:18 חני תודה, אבל מסתבר שכרגע אין הופעות של איתמר פוגש ארנב. גם עוץ לי גוץ לי לא ברור אם יש, אשמח להצעות נוספות (ל"ת) - שיבולת 13/4/2010  17:09 ********מחפשת מקום שקט לעבוד יש המלצות?******* - לילי 13/4/2010  17:40 לעוד שין ובענייני חתונה - שששש 13/4/2010  17:48 *****עוד שין**** שמלות לבנות במחיר סביר - אם יש לך אנרגיות שווה לנסות בדרום העיר ברחוב יפו. ולגבי הבג"צ שהזכרת - עוד מעט 13/4/2010  17:53 לרוני ש-גם אנחנו מאוד מרוצים מאתי חנינה (אדריכלית) (ל"ת) - מיכל ר 13/4/2010  18:45 Lili - Me 13/4/2010  18:54 *** מישהי יודעת מה המשמעות של רכישת נחלה עם שטח חקלאי?*** - ורד+2 13/4/2010  19:15 שמלות לבנות ב 100 ש"ח בהונימן עודפים בבן יהודה לא רחוק מבוגרשוב (ל"ת) - שירלי 13/4/2010  19:31 לילי - ספריית בית אריאלה (ל"ת) - annat 13/4/2010  19:38 סרט מומלץ מאוד "סופר הצללים" - טובה קראוזה 13/4/2010  20:11 ורד, נחלה חקלאית או מכרה נדל"ן - עוד שין 13/4/2010  21:08 עוד שין- ראיתי אתמול בשוק רמלה שמלות לבנות של פוקס - גבי 13/4/2010  22:12 גם אני ממליצה על הסרט "סופר הצללים" - שיר 13/4/2010  22:44 מיכל ומיקי - תוכלו לצרץ לי קישור לאתרים בהם אתן קונות חזיות? תודה (ל"ת) - רוני ש 13/4/2010  23:37 +++ההמלצות לאדריכלית וגם לחני - תמרה 14/4/2010  09:22 ** עוד מעט ועוד שין - תודה רבה רבה לכן על התשובות! ** - ורד+2 14/4/2010  10:28 $$$$דחוף המלצה למלון בניו יורק אנחנו נוסעים ולא מוצאת מלון$$$$ - שין 14/4/2010  10:34 עוד מעט - עוד שין 14/4/2010  10:55 בקתה בסלע או בקתות גן עדן - גלית 14/4/2010  11:36 אדריכלית מומלצת מאד מבחינתי, שגם עיצבה א (ל"ת) - חני המדווחת 14/4/2010  12:41 שין: מלון עם ילדים או בלי? (ל"ת) - דפלול 14/4/2010  14:00 ****** לדעתי לוח-הפורום הזה זוכה בתואר הלוח-הארוך-ביותר בתולדות הפורום, לא?..... כבוד! ****** (ל"ת) - ניקי 14/4/2010  14:36 אורחת יקרה- אני אישית לא סובלת לא את הראשון ולא את השני... שניהם מעצבנים אותי באותה מידה ומגיע להם לבלות ערב ביחד, אבל שיעזבו אותי בשקט...(-: (ל"ת) - רוית ב' 14/4/2010  14:58 רוית את מצחיקה :-) (ל"ת) - דפלול 14/4/2010  15:10 דפלול - מלון בלי בלי בלי ילדים!!!:) (ל"ת) - שין 14/4/2010  15:22 שין, את מוזמנת ליצור קשר דרך רותי, ו- - דפלול 14/4/2010  15:41 תמרה - האדריכלית שעיצבה את הבית שלי ואני ממליצה עליה בחום (וגם את המשרדים של בעלי, וגם בית של חברים שלנו) היא יולי וולמן. והיא גם אשה מקסימה מאד מאד (ל"ת) - חני המדווחת 14/4/2010  16:32 טרמפולינה לחצר - ליאה 14/4/2010  18:20 בטיחות טרמפולינה בחצר - חני המדווחת 14/4/2010  19:12 לינק על יולי וולמן - חני המדווחת 15/4/2010  08:07 דפלול - שין 15/4/2010  19:33 וואו חני - ליאה 15/4/2010  21:30 *****ורד*** אם את עוד פה - שמחה שעזרתי קצת ואם יש לך עוד שאלות אז בכיף :) (ל"ת) - עוד מעט 19/4/2010  07:49 המלצה לדר' קונפינו - מיכל

כל הזכויות שמורות לאמנות הלידה © יצירת קשר     תקנון ותנאי שימוש